[2013년 부동산 가격 예측] 싱글족 노키즈족 - 소형주택 역세권 PRR비율

[2013년 부동산 가격 예측] 싱글족 노키즈족 - 소형주택 역세권 PRR비율

 

 

최근 조사에 의하면 10명 가운데 7명은 집 값이 지금과 비슷하거나 오히려 하락할 것으로 예상한다고 답하고 있습니다. 앞으로 주택 값이 상승할 것으로 생각하는 사람은 10명 가운데 3명에 불과합니다.[주택산업연구원, "주택시장 패러다임 및 주택수요 특성 변화 모색", 2013.4.30]

 

 

 

 

★ 집 테크는 재테크가 아니다.

물가가 오르면 집 값도 오르기 마련입니다. 왜냐하면 벽돌 등 건축 자재 값도 오르고, 인건비도 오르기 때문입니다. 하지만 집 값 상승이 인플레이션을 웃돌아야 재테크로서 의미가 있습니다. 2008년 까지 집 값 상승률은 물가 상승률을 웃돌았습니다. 주택 보급률이 100%를 밑돌고, 베이비 붐 세대의 주택 구입 수요가 몰리면서 주택 수요가 공급을 초과하는 현상이 계속되었고, 여기에 가수요까지 겹쳐셔 집값 상승률은 물가상승률을 웃돌았습니다.

2008년 부터 우리나라 주택 보급률은 100%를 웃돌기 시작했습니다. 주택 공급부족이 해소되었다는 뜻입니다. 2013년에는 베이비 붐 세대의 평균 연령이 55세가 됩니다. 이제 베이비 붐 세대는 주택 매입세력이 아니라 보유했던 주택을 팔거나 줄여가려는 매도 세력으로 바뀌게 되므로 앞으로는 주택의 공급이 주택 수요를 웃도는 현상이 나타나게 될 것입니다.

수요가 공급을 밑돌면 집 값이 오르더라도 물가 상승률을 따라 잡기 어렵습니다. 집 값 상승이 인플레이션을 밑돈다면 집테크는 재테크로써 매력이 별로 없습니다. 집 테크가 재테크로서 의미를 상실하면 대출을 풀고 세제 혜택을 주더라도 가수요는 살아나기 어렵습니다.

베이비 붐 세대의 나이가 들어서 주택 수요가 감소한 것이라면 부동산 경기 부양책으로 수요를 살리는 것은 어렵습니다. 급격한 침체를 막고 소프트 랜딩 시키는 역활을 기대할 뿐입니다.

 

 

★ 소형 주택은 뜨고, 중,대형은 진다.

싱글족이란 말이 있습니다. 싱글족은 결혼하지 않고 혼자 사는 경우 또는 이혼하고 혼자 사는 경우 등을 포함해서 1인 가구를 의미합니다. 최근 통계에 의하면 우리나라에서 4가구 중에 한 가구는 싱글족입니다. 이미 싱글족이 4인 가구 수를 웃돌기 시작했습니다. 결혼했더라도 자녀가 없거나 자녀가 한 명에 불과한 가구도 두 집 중에 한 집 꼴입니다.

이처럼 싱글족과 노키즈 족이 늘어나면서 소형 주택에 대한 수요는 급증하는 반면 중대형 주택에 대한 수요는 급격히 감소하고 있습니다. 여기에다 두명의 자녀를 모두 독립시킨 베이비 붐 세대의 중대형 주택 매물이 쏟아지기 시작하면 집 값은 소형  강세, 중대형 하락세의 트랜드로 굳어질 가능성이 높습니다.

 

 

 

 

★ 역세권 아니면 근교

최근 주택산업연구원의 자료를 보면 현재 거주지역을 벗아나고 싶지 않다는 응답자가 89%나 됩니다. 현재 거주하는 지역은 자녀 육아를 위해 친가 또는 처가의 도움이 필요하거나, 직장으로 이동이 편리하거나 또는 서울의 강남 8학군 처럼 교육, 문화 인프라가 필요해서 불가피하게 선택한 경우가 많습니다. 특히 교통과 문화 인프라 때문에 거주지를 선택한 경우, 대부분 역세권을 중심으로 거주 지역이 형성됩니다. 이처럼 현재 거주지역에서 벗어나지 않으려는 니즈가 지속되는 한 싱글 족이나 노키즈 족의 주거 지역은 역세권을 중심으로 형성되기 마련입니다.

그러나 전세 값이 치솟으면서 거주 비용이 상승하면 어쩔 수 없이 이사를 가게됩니다. 이런 경우 임대 비용이 저렴한 근교로 나가게 됩니다. 따라서 역세권의 소형 주택을 중심으로 강세를 보이고, 어중간한 중간 지역의 중대형 주택 가격은 침체 일로를 걷는 현상이 앞으로 나타날 것입니다.

 

 

 

 

★ 결국 소형 월세 주택이 뜬다

PRR 비율이란 집 값을 임대료로 나눈 비율을 말합니다. PRR 비율을 근거해서 임대료가 올라가면 차라리 집을 사려는 수요가 생길 것이라는 주장하는 사람들도 있습니다. 하지만 이런 생각은 주택 소유가 임대보다 유리하다는 가정에서 비롯된 것입니다.

미국이나 유럽의 경우, 월세(임대료)와 모기지 상환비용(주택 대출원리금 상환)이 비슷한 수준입니다. 월세는 버리는 돈이지만 주택 가격 하락 리스크를 피할 수 있습니다. 주택을 구입하고 모기지를 상환하는 경우, 매달 지출하는 대출원리금 상환의 일부가 자기 재산 상승으로 연결되지만 만약 집 값이 하락한다면 가격 하락의 리스크를 떠 맡아야 합니다.

PRR 이론은 월세와 주택 보유로 양극화되는 상황을 전제로 하는 이론이지만 우리나라는 전세 제도가 발달했고, 월세 시장이 별로 발달되어 있지 않기 때문에 임대료 상승이 주택 구입 수요로 연결된다고 보기 어렵습니다.

그렇지만 앞으로 우리나라도 전세 제도에서 탈피해서 월세 제도로 이전될 것으로 예상됩니다. 집 값이 정체되거나 하락하는 상황에서 전세금이 계속 오르면 자칫 대출을 상환하고 나면 전세금을 돌려주지 못하는 깡통 주택 리스크가 커지면 전세금 상승이 주택 구입 수요로 연결도리 것으로 예상합니다. 하지만 깡통 주택 리스크를 피할 정도로 전세금을 낮추고 대신 월세를 부담하는 반전세를 거쳐서 결국 월세 제도로 시프트 할 수도 있습니다. 앞으로 소형주택 중심으로 월세 시장이 활성화 될 가능성이 높습니다.