최근 조사에 의하면 10명 가운데 7명은 집 값이 지금과 비슷하거나 오히려 하락할 것으로 예상한다고 답하고 있습니다. 앞으로 주택 값이 상승할 것으로 생각하는 사람은 10명 가운데 3명에 불과합니다.[주택산업연구원, "주택시장 패러다임 및 주택수요 특성 변화 모색", 2013.4.30]

★ 집 테크는 재테크가 아니다.

물가가 오르면 집 값도 오르기 마련입니다. 왜냐하면 벽돌 등 건축 자재 값도 오르고, 인건비도 오르기 때문입니다. 하지만 집 값 상승이 인플레이션을 웃돌아야 재테크로서 의미가 있습니다. 2008년 까지 집 값 상승률은 물가 상승률을 웃돌았습니다. 주택 보급률이 100%를 밑돌고, 베이비 붐 세대의 주택 구입 수요가 몰리면서 주택 수요가 공급을 초과하는 현상이 계속되었고, 여기에 가수요까지 겹쳐셔 집값 상승률은 물가상승률을 웃돌았습니다.

2008년 부터 우리나라 주택 보급률은 100%를 웃돌기 시작했습니다. 주택 공급부족이 해소되었다는 뜻입니다. 2013년에는 베이비 붐 세대의 평균 연령이 55세가 됩니다. 이제 베이비 붐 세대는 주택 매입세력이 아니라 보유했던 주택을 팔거나 줄여가려는 매도 세력으로 바뀌게 되므로 앞으로는 주택의 공급이 주택 수요를 웃도는 현상이 나타나게 될 것입니다.

수요가 공급을 밑돌면 집 값이 오르더라도 물가 상승률을 따라 잡기 어렵습니다. 집 값 상승이 인플레이션을 밑돈다면 집테크는 재테크로써 매력이 별로 없습니다. 집 테크가 재테크로서 의미를 상실하면 대출을 풀고 세제 혜택을 주더라도 가수요는 살아나기 어렵습니다.

베이비 붐 세대의 나이가 들어서 주택 수요가 감소한 것이라면 부동산 경기 부양책으로 수요를 살리는 것은 어렵습니다. 급격한 침체를 막고 소프트 랜딩 시키는 역활을 기대할 뿐입니다.

★ 소형 주택은 뜨고, 중,대형은 진다.

싱글족이란 말이 있습니다. 싱글족은 결혼하지 않고 혼자 사는 경우 또는 이혼하고 혼자 사는 경우 등을 포함해서 1인 가구를 의미합니다. 최근 통계에 의하면 우리나라에서 4가구 중에 한 가구는 싱글족입니다. 이미 싱글족이 4인 가구 수를 웃돌기 시작했습니다. 결혼했더라도 자녀가 없거나 자녀가 한 명에 불과한 가구도 두 집 중에 한 집 꼴입니다.

이처럼 싱글족과 노키즈 족이 늘어나면서 소형 주택에 대한 수요는 급증하는 반면 중대형 주택에 대한 수요는 급격히 감소하고 있습니다. 여기에다 두명의 자녀를 모두 독립시킨 베이비 붐 세대의 중대형 주택 매물이 쏟아지기 시작하면 집 값은 소형  강세, 중대형 하락세의 트랜드로 굳어질 가능성이 높습니다.

★ 역세권 아니면 근교

최근 주택산업연구원의 자료를 보면 현재 거주지역을 벗아나고 싶지 않다는 응답자가 89%나 됩니다. 현재 거주하는 지역은 자녀 육아를 위해 친가 또는 처가의 도움이 필요하거나, 직장으로 이동이 편리하거나 또는 서울의 강남 8학군 처럼 교육, 문화 인프라가 필요해서 불가피하게 선택한 경우가 많습니다. 특히 교통과 문화 인프라 때문에 거주지를 선택한 경우, 대부분 역세권을 중심으로 거주 지역이 형성됩니다. 이처럼 현재 거주지역에서 벗어나지 않으려는 니즈가 지속되는 한 싱글 족이나 노키즈 족의 주거 지역은 역세권을 중심으로 형성되기 마련입니다.

그러나 전세 값이 치솟으면서 거주 비용이 상승하면 어쩔 수 없이 이사를 가게됩니다. 이런 경우 임대 비용이 저렴한 근교로 나가게 됩니다. 따라서 역세권의 소형 주택을 중심으로 강세를 보이고, 어중간한 중간 지역의 중대형 주택 가격은 침체 일로를 걷는 현상이 앞으로 나타날 것입니다.

★ 결국 소형 월세 주택이 뜬다

PRR 비율이란 집 값을 임대료로 나눈 비율을 말합니다. PRR 비율을 근거해서 임대료가 올라가면 차라리 집을 사려는 수요가 생길 것이라는 주장하는 사람들도 있습니다. 하지만 이런 생각은 주택 소유가 임대보다 유리하다는 가정에서 비롯된 것입니다.

미국이나 유럽의 경우, 월세(임대료)와 모기지 상환비용(주택 대출원리금 상환)이 비슷한 수준입니다. 월세는 버리는 돈이지만 주택 가격 하락 리스크를 피할 수 있습니다. 주택을 구입하고 모기지를 상환하는 경우, 매달 지출하는 대출원리금 상환의 일부가 자기 재산 상승으로 연결되지만 만약 집 값이 하락한다면 가격 하락의 리스크를 떠 맡아야 합니다.

PRR 이론은 월세와 주택 보유로 양극화되는 상황을 전제로 하는 이론이지만 우리나라는 전세 제도가 발달했고, 월세 시장이 별로 발달되어 있지 않기 때문에 임대료 상승이 주택 구입 수요로 연결된다고 보기 어렵습니다.

그렇지만 앞으로 우리나라도 전세 제도에서 탈피해서 월세 제도로 이전될 것으로 예상됩니다. 집 값이 정체되거나 하락하는 상황에서 전세금이 계속 오르면 자칫 대출을 상환하고 나면 전세금을 돌려주지 못하는 깡통 주택 리스크가 커지면 전세금 상승이 주택 구입 수요로 연결도리 것으로 예상합니다. 하지만 깡통 주택 리스크를 피할 정도로 전세금을 낮추고 대신 월세를 부담하는 반전세를 거쳐서 결국 월세 제도로 시프트 할 수도 있습니다. 앞으로 소형주택 중심으로 월세 시장이 활성화 될 가능성이 높습니다.

종합병원에 모두 100개의 음료수 자판기를 운용하는 사장님이 있는데 독점적으로 사업을 할 수 있기 때문에 비용을 공제하고도 매달 1천만원 정도의 순수익이 발생합니다. 종합병원 측과는 앞으로도 10년 동안 독점적으로 자판기 사업을 운영하는 계약을 맺었습니다. 그런데 갑자기 자판기 사장님이 외국으로 이민을 가게 되어 자판기 사업을 10억원에 급매로 처분하려고 합니다. 투자할래요?

★ 서민의 생각

10억원을 투자해서 매달 1천만원씩 소득을 올린다면 연 12% 수익률입니다. 연 7% 수익률만 나와도 좋다고 변액유니버셜펀드에 가입하는데 연 12%가 나오는 사업을 마다할 이유가 있겠습니까? 목돈 10억원이 없는게 한탄스러울 뿐이지...

★ 부자의 생각

나는 이미 소득세율 38.5%를 적용 받고 있습니다. 매달 천만원씩 추가로 소득을 벌더라도 소득세로 38.5%를 떼고 나면 손에 쥐는 것은 615만원입니다. 이미 풍족한 생활을 누리고 있기 때문에 매달 615만원씩 순이익이 추가로 발생하더라도 마땅히 쓸데도 없습니다. 어딘가 금융기관에 저축해야 할덴데... 이미 상속세율 50%를 적용 받는점을 감안하면 이 중에서 절반은 언젠가 상속세로 나가게 될 텐데...

매달 천만원씩 추가로 벌더라도 소득세 떼고, 상속세 빼면 손에 쥐는 것은 300만원이니 연 3.6%라는 이야기인데... 이 정도 수익률을 올리려고 자판기 사업하면서 골치 썩느니 차라리 상속형 즉시연금에 맡기고 매달 3백만원씩 연금이나 받겠습니다.

★ 부자의 세테크는 뭐가 다를까?

세금은 과표에 세율을 곱해서 계산합니다. 벌어들인 소득에서 공제 혜택을 빼고 남은 과표에 대해서 세금을 냅니다. 따라서 서민이 세금을 줄이는 방법은 가급적 공제 혜택을 많이 받는 것입니다.

예를 들면 직장인은 보장성 보험료 공제, 연금 저축 공제, 의료비 공제, 교육비 공제, 신용카드 공제를 최대한 활용하면 연말 정산 할 때 세금을 많이 줄일 수 있습니다. 부양가족 숫자를 늘려도 세금을 큰폭으로 줄일 수 있습니다.

그러나 부자는 벌어들인 소득이 많기 때문에 웬만큼 공제 혜택을 받더라도 과표는 별로 줄어들지 않습니다. 옛날에는 과표를 줄이기 위해서 소득을 축소해서 신고하고, 비용은 부풀려서 신고하는 경우도 있습니다. 요즘은 세금계산서 발행이 철저하게 이뤄지고, 신용카드 사용이 80% 수준에 육박하고, 서업용 계좌를 의무적으로 작성해야 하므로 과표를 축소하는 것은 불가능합니다.

어렵게 과표를 축소해서 신고하더라도 자금출처 문제가 생깁니다. 소득을 줄여서 신고하고 세금을 적게 낸다면 돈을 많이 모을 지는 몰라도 자금출처를 댈 수 없다면 자유롭게 부동산을 사거나 투자금이나 중자대금을 납입할 수 없습니다.

서민은 돈이 없어서 못 쓰지만 부자는 자금출처가 해결되지 않아서 돈을 자유롭게 쓰지 못하는 점이 부자의 세테크가 다른 점입니다. 부자가 세금을 줄이는 방법은 소득을 축소해서 신고하는게 아니라 적용되는 세율을 줄이는 것입니다.

예를 들어 1년에 1억원의 금융소득이 발생해서 금융소득 종합과세로 3,850만원의 세금을 부담하는 대신 보험에 투자해서 비과세 혜택을 받고 세금을 한 푼도 안 내는 것이 부자의 세테크입니다.

서민들은 연 1~2% 수익률을 더 주는 재테크 아이템을 쫓아다니지만 부자들은 연 38.5% 소득세율을 줄일 수 있는 재테크 아이템을 찾아 다닙니다. 서민들은 수익성을 쫒아 사업 아이템을 고르지만 부자들은 사업소득이 발생하더라도 38.5% 종합소득세율이 적용되고, 50% 상속세율이 적용된다면 고수익 사업의 노력이 무의미해지기 때문에 세테크를 재테크보다 우선해서 생각합니다.

비과세 혜택에 대해서도 서민과 부자들은 서로 바라보는 시선이 다릅니다. 서민들은 비과세 혜택을 통해서 얼마나 세금을 줄릴 수 있는지를 먼저 생각합니다. 그러나 부자들은 비과세 혜택을 얼마나 오랜 기간 받을 수 있는지, 비과세 혜택의 용량을 어떻게 하면 늘릴 수 있는지에 관심을 갖습니다.

부자가 내는 세금이라면 흔히 증여세와 상속세를 생각합니다. 상속재산이 10억 이하라면 배우자 공제와 일괄공제를 감안할 경우 상속세는 거의 낼게 없습니다. 10년에 3천만원까지는 자녀에게 증여해도 세금이 없습니다. 배우자에게는 10년에 6억원까지 증여해도 세금이 없습니다. 서민들은 세금이 무거워서가 아니라 증여할 돈이 없어서 증여를 못하고, 상속할 재산이 적은게 고민입니다.

부자들은 다릅니다. 상속과 증여의 최고 세율은 50%입니다, 재산의 절반을 세금으로 내야 상속을 하거나 증여할 수 있습니다. 부자들은 상속과 증여에 누진세율이 적용된다는데 주목합니다. 큰 재산을 한번에 상속하는 것보다 몇 번에 걸쳐서 미리 상속하고, 10년 단위로 여러 번 나눠서 증여함으로써 누진세율을 줄이는 방법을 찾는 것이 부자의 고민입니다.

"지금이 집을 살 때인가요?" 요즘 들어 이런 질문을 하는 사람들이 늘었습니다. 서울 강남의 재건축 단지를 중심으로 집값이 올해 2월에 평균 0.86%가 올랐으며, 강남 3구(강남, 서초, 송파)의 집값도 하락세가 누그러지는 모습에 전문가들은 주목하고 있습니다. 2011년 12월 이후 14개월만에 처음으로 강남 재건축 아파트 값이 오름세를 보였기 때문입니다.

게다가 4월 초에는 부동산 종합 대책이 발표될 예정입니다. 이를 두고 집 값이 예상보다 빨리 바닥을 찍었다고 보는 사람들도 있습니다.

새 정부의 부동산 종합대책에 대한 기대감 때문에 앞으로 집 값이 더 덜어진다는 불안감도 많이 해소 되었습니다. 따라서 더 이상 집 값의 추가 하락은 없을 것이라고 주장합니다.

거래량이 살아야 집 값도 산다

"이런 흐름으로 6월까지 간다면 부동산 경기가 회복되었다고 확신해도 좋다" 라는 말은 우리나라 이야기가 아닙니다. 미국의 주택 경기를 두고 실러 교수가 한 말입니다. 우리나라에도 이런 이야기가 적용될까요?

문제는 거래량이 살아나는 모습이 보이지 않는다는 점입니다. 2011년 14만건에 달했던 1~2월 주택 거래량은 올해 7만 건으로 뚝 떨어졌습니다. 강남 개포주공 재건축 단지는 매매가 한산합니다. 올 들어 3차 동시분양에 나섰던 동탄2 신도시도 아파트 분양도 대량 미달 사태를 빚었습니다.

거래량이 따라주지 않자 서울 아파트 값은 모처럼 반등했다가 곧바로 하락세로 반전되는 모습입니다. 아직 집 값 상승을 단정짓는 것은 설득력이 약합니다.

서승환 국토교통부 장관은 25일 인터뷰를 통해서 "현재 주택시장은 거래절벽을 논할 정도로 거래침체가 심각한 상황이다. "이번 부동산 종합대책도 거래 정상화에 초점이 맞춰질 것이지만 정책 당국에서 가격을 인위적으로 띄워야 한다는 건 생각해본 적도 없고 앞으로도 그런 정책을 할 생각이 없다. 집값이 더 떨어지지 않는다는 기대감만 있으면 시장에서 거래가 이뤄질 수 있다고 본다"고 말했습니다. 집값 회복의 열쇠는 거래량에 있다는 뜻입니다.

지금 집을 사도 될까?

전문가들은 올해 수도권 집값이 상반기 보합세를 보이다 하반기 반등할 것으로 예상했습니다.

최근 설문조사를 보면 주택시장의 저점 바닥을 묻는 질문에 31%가 "이미 바닥을 찍었다"고 답했지만 추가 하락을 걱정하면서 "2014년 이후"에 바닥을 확인할 수 있다고 답한 사람도 19%나 됩니다.

올해 집값 전망에 대한 설문 조사 결과도 비슷합니다. 올해 집값이 보합세를 보일 것이라고 답한 사람이 32%로 가장 많았고, 집 값이 오르기는 하겠지만 2% 미만의 소폭 상승을 예상하는 사람도 20%로 조사되었습니다. 하지만 집 값이 내리더라도 소폭 하락한다는 사람도 15%나 됩니다. 이 말은 집 값의 추가 하락이나 상승보다는 현상 유지가 예상된다고 보는 사람들이 많다는 뜻입니다.

서승환 국토교통부 장관도 "집 값이 과거처럼 폭등하긴 어려워 보인다"고 예상했습니다.

언제쯤 집을 사는 게 좋을까?

실수요자가 내 집 마련을 하는데 최적의 시기가 "올해 4~6월" 이라고 답한 사람은 33%나 되었고, 7~9월로 잡는 사람도 17%나 됩니다. 두 사람 가운데 한 명 꼴로 올해 6월을 전후해서 내 집 마련을 하는게 좋겠다고 생각합니다. 그러나 내집 마련 시기를 "2014년 이후"로 응답한 사람도 22%나 되는 점을 눈여겨봐야 합니다.

4.1 부동산 종합대책 - DTI, LTV, 생애 최초 주택구입 자금 대출

기존주택에 대해서 이 같은 양도세 감면 혜택을 받으려면

① 1가구 1주택자(일시적 2주택자 포함)로 부터

② 9억원 이하의

③ 국민주택 규모(전용면적 85㎟ 이하, 수도권 밖은 100㎟) 이하의 주택을 올 연말까지 매입하면 됩니다.